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吉安市中心城区征收评估指导标准

作者：发布日期：2013年08月08日点击率：

吉安市中心城区征收评估指导标准

　　第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。

　　第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。

第一章 市场比较法可比实例选择要求

　　第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

　　第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

　　第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

　　第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：

　　（一）钢混结构；

　　（二）砖混结构；

　　（三）砖木结构；

　　（四）简易结构。

　　第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

　　第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

　　第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

　　第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

　　第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

　　第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件

　　第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：

　　（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

　　（二）一般情况下为无装修的成套房屋。

　　（三）一般情况下房屋为砖混一等十成新。

　　（四）首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。

　　第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：

　　（一）可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；

　　（二）一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；

　　（三）可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

　　（四）可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

　　（五）可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；

　　（六）采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；

　　（七）同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；

　　（八）选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

第三章 住宅房屋实体因素修正系数

　　第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

　　房屋结构等级分类表

类别项目	结构	门窗及墙面	设备	耐用年限	残值率
一类钢混一级	八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷	铝合金及外墙高级装修	设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等	60年	0
一类钢混二级	七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷	铝合金及外墙高级装修	设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等	60年	0
二类砖混一级	钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面	铝合金及外墙高级装修	设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等	50年	2%
二类砖混二级	钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面	铝合金及外墙部分装修	设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等	50年	2%
二类砖混三级	砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面	木门窗，外墙一般粉刷	设备基本齐全	50年	2%
三类砖木一级	外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷	木门窗、外墙一般粉刷	设备基本齐全	40年	6%
三类砖木二级	外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷	木门窗、外墙一般粉刷	设备不齐全	40年	4%
三类砖木三级	部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷	木门窗及外墙无粉刷	设备不齐全	40年	3%
四类简易结构	砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷	门窗简陋	设备不齐全	10年	0

第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数

朝向系数（%）		东西	南北	正南	正北
	成套型住宅	0	+4	+2	0
	非成套型住宅	0	＋0.5	0	0

第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数

居住层次	总层数为二层的增减比率（%）	总层数为三层的增减比率（%）	总层数为四层的增减比率（%）	总层数为五层的增减比率（%）	总层数为六层的增减比率（%）	总层数为七层的增减比率（%）	总层数为八层的增减比率（%）
第一层	0	0	0	0	0	0	0
第二层	0	2	2	2	2	2	2
第三层		0	4	4	4	4	4
第四层			0	3	4	4	4
第五层				—1	3	4	4
第六层					—2	2	3
第七层						—3	2
第八层							—4

　　第十七条高架空层、独家使用的露天平台和空中花园，根据实际情况调整系数为+1%～+5%。

　　第十八条 平面布置根据实际情况调整系数为+1%～+4%。

　　第十九条房屋结构等级表中一类钢混二级无电梯，但实际有电梯，调整系数为6%～10%。

　　第二十条 非成套型住宅房屋调整系数为-3%。

　　第二十一条 非出让土地院场的补偿以基准价格减去砖混一级十成新重置价格为基数乘以60%给予补偿。

　　第二十二条 假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，

　　层高0.8～1.5m（含1.5m）补偿不超过50%；层高1.5～2.2m(不含2.2m)补偿不超过80%。

　　第二十三条 未计面积的地下室以重置价乘以地下室的面积为基数，层高为1.5～2.2m（不含2.2m），根据地下室面积补偿不超过80%。

　　第二十四条 住宅房屋折旧（公式如下）：

　　折旧率=（1—残值率）÷耐用年限×已使用年限

　　能正常使用的房屋折旧率一般不高于50%。

第四章 营业用房估价的收益法应用原则

　　第二十五条 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。

　　第二十六条 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验给予确定。

　　第二十七条 估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。

第五章 非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表

　　第二十八条 特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价

　　（一）成本法估价的基本公式为：

　　征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧

　　（二）土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。

　　（三）建筑物重置价格参照下表执行（特殊建筑需另行测算费用，确定重置价格）。

　　（四）建筑物折旧应根据现场勘查结果应考虑物质折旧、功能折旧等因素给予确定。

　　第二十九条 房屋重置价格表：

　　结构

　　钢混

　　砖混

　　砖木

简易

　　一级

　　二级

　　一级

　　二级

　　三级

　　一级

　　二级

　　三级

　　价格

　（元/㎡）

　　1120

　　900

　　820

　　770

　　720

　　700

　　640

　　580

　　520

　　第六章装修补偿标准

　　第三十条 符合城市规划及《住宅室内装饰装修管理办法》要求的拆迁房屋装饰装修予以补偿。装饰装修的补偿金额由房地产估价人员根据本市装修材料的市场行情以及结合我省的装饰装修定额标准评估确定。

　　第三十一条 补偿标准：

　　（一）住宅房屋装饰装修2年内（不含2年）按装饰装修费的100%给予补偿。

　　（二）住宅房屋装饰装修2-4年内（不含4年）按装饰装修费的90%给予补偿。

　　（三）住宅房屋装饰装修4-6年内（不含6年）按装饰装修费的80%给予补偿。

　　（四）住宅房屋装饰装修6-8年内（不含8年）按装饰装修费的70%给予补偿。

　　（五）住宅房屋装饰装修8-10年按装饰装修费的50%给予补偿，10年以上给予40%补偿。

　　第三十二条 拆迁评估装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由房地产估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

第三十三条 装饰装修材料价格表（材料费的综合价格中包含制作安装费）

见附表：

装饰装修材料			综合价
地面	水磨石	普通	70元/㎡
	水磨石	多彩镶铜条	100元/㎡
	油漆	乳胶漆	16元/㎡
	油漆	地面漆	8元/㎡
	地　砖	普通	70元/㎡
		墙面砖	90元/㎡
		刨光地砖	120元/㎡
		防滑地砖	90元/㎡
	花岗岩		130元/㎡
	大理石		100元/㎡
	地板条	复合	150元/㎡
	地板条	实木	280元/㎡
	地角线		6元/m
墙面	仿瓷		14元/㎡
	喷涂		20元/㎡
	墙纸		50元/㎡
	木质装饰板		120元/㎡
	墙布		35元/㎡
	壁柜		260元/㎡
	吊柜		220元/㎡
	橱柜		200元/㎡
顶部	石膏	一级	20元/m
	石膏	二级	50元/㎡
	铝塑板		160元/㎡
	玻璃		160元/㎡
	塑料扣板		50元/㎡
	铝天板		65元/㎡
	罗马柱	杂木	300元/根
	罗马柱	石膏	260元/根
	复合集成		130元/㎡
门窗	包门、门套		350元/㎡
	窗套		38元/m
	铝合金窗		160元/㎡
	塑钢窗		180元/㎡
	防盗网	不锈钢	90元/㎡
		钢筋	55元/㎡
		方管	60元/㎡
	雨棚	白铁皮	65元/m
		玻璃钢	40元/m
		白铝板	70元/m
		不锈钢	100元/m
卫生设施	台板	石材	270元/㎡
	博古架		170元/㎡
楼梯扶手	不锈钢		120元/m
楼梯扶手	铁艺		200元/m
钢架棚			200元/㎡